Jak koupit (prodat) nemovitost v exekuci.
Pokud se vlastník nemovitosti ocitne v exekuci, je prodej jeho majetku zakázán. To je všeobecně známé pravidlo. Majetek v exekuci nelze prodávat ani darovat. Existují ovšem výjimky, které prodej povolují. Pokud dlužník využívá svůj majetek k běžné obchodní činnosti nebo uspokojování svých základních životních potřeb (a potřeb osob, ke kterým má vyživovací povinnost), tak se majetek prodávat může.
Zvláštnosti prodeje majetku v exekuci
Jako první je třeba uvést, že kupní smlouva, která by obsahovala jiné než výše uvedené výjimky, by byla neplatná. Proto buďte obezřetní. Vše si důkladně prověřte a konzultujte se svým realitním makléřem.
Prvním případem, který prodej nemovitosti před exekucí povoluje, je prodej před nedobrovolnou dražbou. Tady je nutné splnit několik podmínek. Pokud exekutor souhlasí, dlužník může před nedobrovolnou dražbou svoji nemovitost prodat. Pro dlužníka to znamená, že nemovitost téměř určitě prodá za vyšší částku, než-li z dražby nedobrovolné.
Další podmínkou je nutnost potřebné hotovosti, kterou dlužník musí skládá exekutorovi pro získání souhlasu s prodejem. Hotovost samozřejmě bývá problém, protože dlužník většinou potřebnou sumu nemá k dispozici. Řešením může být záloha od potencionálního kupujícího, investora, či vykupující realitní kanceláře. Tak lze potřebnou sumu za dlužníka exekutorovi složit a po uskutečnění prodeje je doplácen zbytek potřebné částky k výplatě závazků dlužníka. Kupní smlouva by měla být precizně připravená. Ideálně tak, aby flexibilně reagovala na případné další věřitele, zejména formou zádržného a smluvních pokut.
Druhým případem prodeje nemovitosti v exekuci je většinou využívaná nařízená dražba. Tu vyhlašuje exekutor dražební vyhláškou, která musí plnit potřebné náležitosti. Musí – mimo jiné, obsahovat informace o datu dražby, vymezení nemovitostí, výši nejnižšího podání a minimální výši příhozu. Účastníci dražby musí před jejím zahájením složit dražební jistotu. Jde o částku, která zpravidla zaručuje, že se dražby nezúčastní nikdo, kdo by neměl dostatek finančních prostředků na úhradu konečné ceny. Cena nemovitosti v dražbě se odvozuje od znaleckého posudku a zpravidla bývá snížena až na pouhé dvě třetiny odhadu. To pro dlužníka může znamenat, že výtěžnost z dražby bude nižší, než-li z přímého prodeje, anebo dražby dobrovolné.
Výhra v nařízené dražbě a první zásadní kroky
Veškerá zástavní, zadržovací a další věcná práva, která se vážou k předmětným nemovitostem, dražbou zanikají. Zásadním krokem je pak bezodkladné uplatnění nabývacího titulu (listiny, potvrzující udělení příklepu) vkladem práva do katastru nemovitostí.
Není dražba jako dražba
Nedobrovolnou dražbu nařízenou exekutorem poznáte snadno. Před jejím názvem jsou vždy uvedena zkratka EX. Existují ale i dražby dobrovolné – jak jsem zmínil v úvodu. Ty jsou vždy označeny písemnou zkratkou D. Dalším znakem je jejich zdánlivá lukrativnost. Výše nejnižšího podání je zpravidla na úrovni 40% tržní ceny a Vy získáváte dojem, že „nejít do toho by mohl jenom blázen“. Ale pokud máte všech pět pohromadě, jistě Vás napadne, že v tom musí být nějaký háček. Bingo! Je to tak!
Průběh takových dražeb často ovlivňují takzvané přihazovací automaty - jde o naprogramované počítačové dražitele, kteří přihazují a přihazují. Programy jsou dokonalé - jednou přihodí okamžitě, jindy to vypadá, že váhají a promýšlejí svá přihození. Maskují se dokonale a jejich jediným, naprogramovaným úkolem je, aby se cena nemovitosti dostala co nejvýše. Navíc po skončení dražby, kterou vyhrajete, ještě vyhráno tak úplně nemáte. Vlastnické právo na vás přechází jen v případě, že cena dražby dosáhla takové ceny, která byla předem určená, a to mezi dlužníkem a dražebníkem. Další nevýhodou je, že nemovitost i nadále zůstává zatížená věcnými břemeny a dalším právy, které se na ní vážou. A pak je tam taky odměna dražitele, která často není součástí konečné částky a hradí se nad její rámec. A pak je tam taky čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí…
V adrenalinovém opojení si tak v dražbě můžete snadno pořídit nemovitosti za cenu, kterou by za ní dal opravdu „jenom blázen“, protože v přihazování se v průběhu dražby můžete nechat unést a úplně zapomenete, že jste si před dražbou dali nějakou laťku…
Co říci závěrem?
Koupě nemovitosti v exekuci je možná, ale velmi, velmi složitá záležitost. Vždy s sebou nese velkou dávku rizika. Hypotéku na koupi nemovitosti sice získat můžete, jde ale o velmi složité jednání se spoustou dokladování i dohadování. Dalším rizikem je, že získáte nemovitost i s majitelem, který se celé roky bude odmítat vystěhovat, protože nemovitost stále považuje za svou.
S dobrým realitním makléřem, odborně sestavenými smlouvami a se základní znalostí práv a povinností obou stran - tedy prodávajícího i kupujícího, tady ale existuje šance, že koupí nemovitosti v exekuci nějaké peníze ušetříte. Neděláte nic protizákonného, navíc si můžete ověřit svoji schopnost flexibilně reagovat v dané situaci a hledat optimální řešení.
Uvažujete o koupi nemovitosti v dražbě?
Potřebujete prodat nemovitost, na kterou si brousí zuby exekutor?
Rozhodně se do toho nepouštějte bez zkušeností.
Zavolejte mi, rád Vám pomůžu J
Ivan Horňák
realitní specialista pro jižní Čechy
Kdo jsem: ZDE / Reference klientů: ZDE
tel: 603 236 139
e-mail: reality@realityhornak.cz
http://www.realityhornak.cz
Prodáváte svou nemovitost?
Rád Vám s prodejem pomůžu :-)
Prodává nemovitost někdo z Vašich přátel,
příbuzných, či známých?
Pošlete mu odkaz na mé webové stránky:
http://www.realityhornak.cz
